Является ли недвижимость товаром

Является ли недвижимость товаром


Бесплатная юридическая консультация:

2.4.1 Ситуация — «Квартира — это товар или …”

Рассказывает счастливая обладательница новой квартиры: «Ко­да я вошла в первый раз в купленную мною квартиру, раздался грохот — это из-за сквозняка сразу во всех комнатах рухнули на пол как» наклеенные обои.

Оглавление:

Стены под ними «украшали» трещины, набитые тряпками, пластиковой одноразовой посудой — привет от строителей. А между оконными блоками и стенами можно было просунуть руку на улицу. Ремонт продолжался два месяца и стоил бешенных денег».

Сорокин Б., юрисконсульт юридического отдела Комитета муниципального жилья г. Москвы:

— Комитет продает через уполномоченные фирмы квартиры в домах-новостройках. Договор о передаче в собственность квартиры, Достроенной на долевых началах, инвестор заключает с КМЖ. К качеству строительных и отделочных работ комитет никакого отношения не имеет, ни по закону, ни по условиям договора ответственности за них не несет.


Бесплатная юридическая консультация:

И тем не менее возмущенные строительным браком новоселы вращаются в суд с исками именно к КМЖ. И ссылаются на соот­ветствующую статью Закона «О защите прав потребителей».

Этот прекрасный Закон четко расписывает всю процедуру действий покупателя, если приобретенный товар не отвечает потребительским качествам.

Квартира продана с недостатком или без?

Но этот Закон не содержит даже упоминания о жилище_и перенесение действий его статей в жилищную сферу, Скорее всего, дело рук адвокатов.

А дальше вступают в силу требования устранить недоделки, как диктует Закон, не позднее чем в 20 дней. Иначе следуют штрафные санкции — пени, неустойка… Но ведь квартира — не сапоги, ее не вмонтируешь в присутствии заказчика.

Установленный Законом срок не реален для строителей, а преду­смотренные им штрафные санкции (3% неустойки от стоимости товара за каждый просроченный день) способны разорить любую инвестиционно-строительную фирму.


Бесплатная юридическая консультация:

Считаю, что на собственников жилья положения Закона «О за­щите прав потребителей» не могут распространяться. В отличие от товаров для бытовых нужд, квартира и любое другое жилое поме­щение являются недвижимостью. Все сделки с недвижимым иму­ществом, права собственности на него и его использование регули­руются специальным законодательством: Жилищным кодексом, Законом «Об основах федеральной жилищной политики», статьями ГКРФ.

Кроме того, пленум Верховного суда РФ (постановление №2 от 1997 года) разъяснил, что Закон «О защите прав потребителей» ре­гулирует отношения сторон только в розничной торговле.

Купля-продажа жилья к таковой не относится.

Вопросы

1. Является ли основанием считать жилье не товаром то, что оно не упоминается в Законе «О защите прав потребителей» в качестве одного из видов товара? (Примечание: В Законе вообще не перечисляются конкретные виды товаров).


Бесплатная юридическая консультация:

2. В преамбуле Закона «О защите прав потребителей» говорит­ся, что потребитель -это гражданин, человек, который приобретает или намеревается приобрести товар или услугу для личных быто­вых нужд.

Для чего покупается квартира? Какую нужду и потребность по­требителя удовлетворяет жилье?

3. В комментарии юриста отмечается, что покупатель квартиры по поводу устранения недоделок обратилась не по адресу, что КМЖ является лишь продавцом.

Как Вы считаете, по адресу ли обратился покупатель с жалобой на недостатки? Кто несет ответственность за недоделки: строитель­ная организация (производитель) или продавец квартиры?

4. Можно ли в данной ситуации говорить о том, что покупателю не была предоставлена правдивая информация о квартире и нару­шены требования качества, предъявляемые к товару?


Бесплатная юридическая консультация:

Дата публикования:0; Прочитано: 272 | Нарушение авторского права страницы

Вопросы о том, что такое недвижимое имущество что относится к нему, имеет особое значение, когда возникает необходимость вычисления и внесения соответствующего налога. На самом деле, вносить в казну денежные средства требуется не для всех видов собственности.

Поэтому перед приобретением подобного вида имущества необходимо ознакомиться со всеми нюансами, чтобы избежать тех или иных сложностей. Проблемы могут возникнуть при оформлении в собственность, подсчета размера налога и прочих юридических аспектов владения.

Дополнительно рекомендуем прочитать статьи о:долевом строительстве квартир;строительстве дома на участке;том, как узнать кому принадлежит земельный участок.

Что такое недвижимость

Определение и содержание данного вида имущества закреплено законодательно. Это позволяет избежать споров при отнесении вида собственности к тому или иному типу владения.


Бесплатная юридическая консультация:

Определение согласно гражданскому кодексу

Понятие недвижимого имущества раскрывается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному законодательному акту, недвижимым признается собственность, прочно связанная с землёй: участки наделов, недр и т.д.

Главная характеристика данного вида имущества — невозможность его перемещения без нанесения существенного ущерба, а также обязательная регистрация права собственности.

ВНИМАНИЕ! Необходимо также знать особенности классификации и владения данным видом имущества. Это важно для недвижимости, расположенной в городской черте, когда способ её оценки и иных характеристик имеет большое значение.

Какие объекты и сооружения относятся к категории

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся:

  • все виды сооружений как завершенные, так и незавершенного строительства;
  • воздушные и морские суда, а также корабли внутреннего плавания, которые подлежат обязательной государственной регистрации;
  • различные типы помещений: жилые, нежилые, а также те, которые предназначены для размещения транспорта (при условии, что границы последних описаны в законодательном порядке).

Характеристики

Характеристики недвижимого имущества следующие


Бесплатная юридическая консультация:

  • прочная связь с землёй (находится на её поверхности либо в земной коре), при этом характеристики земли не имеют принципиального значения;
  • предназначено для длительного использования;
  • обладает индивидуальными материальными характеристиками;
  • не имеется возможности перемещения без нанесения существенного ущерба, влияющего на его цену.

Таким образом, ответ на вопрос, входит в данный вид собственности земля или нет, положительный. Также рекомендуем прочитать информацию о расчете земельного налога на год.

Группы

Также выделяются отдельные группы недвижимости:

  • земля и её недра (наделы, водохранилища, многолетние насаждения и т.д.);
  • жильё (как индивидуальное, так и многоэтажные дома, коттеджи);
  • нежилые помещения (для ведения бизнеса (функционирующее предприятие) или удовлетворения социальных потребностей населения);
  • иные типы зданий и сооружений (предназначенные для проведения газа, света, воды и пр.).

Кроме того, к недвижимости относят объекты, находящиеся на стадии строительства, реконструкции или капитального ремонта. Также выделяют простые единицы данного вида собственности (отдельные здания или сооружения) и сложные (имущественные комплексы типа цеха, шахты, фабрики и других организаций).

СПРАВКА! Форма собственности может быть частной, когда имущество принадлежит отдельному лицу и публично правовой. В последнем случае недвижимость относится к муниципальному или государственному владению. Сюда относятся различные бюджетные учреждения, типа больниц, школ и т.д., которые не могут быть оформлены в частную собственность.

Какая разница от движимого

Важно учитывать разницу между недвижимым и движимым имуществом. Согласно п. 2 ст. 130 все остальные вещи, кроме перечисленных в законодательном акте, в том числе ценные бумаги или денежные средства, относятся к движимому имуществу. Данный вид владения не требует обязательной государственной регистрации права.

Бесплатная юридическая консультация:

Получается, что автомобиль не входит в недвижимое имущество и им можно пользоваться, не оформляя его в собственность. Подобная форма владения и эксплуатации не является нарушением закона. Кроме того, учитывая, что машина относится к движимому имуществу, налогом она обременяться не будет.

Различия между двумя видами имущества следующие:

  1. Движимая собственность, в отличие от недвижимого, легко перемещается, при этом, риск нанесения ущерба минимальный.
  2. Движимое имущество легко можно заменить без потери основных его свойств. Например, приобретение нового авто не предполагает особых сложностей, даже если требуется именно такое, как предыдущее (например, после аварии). А вот меняя дом или квартиру, придется также менять прописку, что в свою очередь ведёт к прикреплению к другой поликлинике, школе, детскому саду и т.д. Кроме того, найти абсолютно идентичный земельный участок или дом практически невозможно.
  3. Любое объект недвижимого имущества существует в единственном экземпляре, тогда как движимое выпускается партиями. Например, даже если переехать в другую квартиру в том же доме с такой планировкой, всё равно будут иметься какие-то различия между ними. Кроме того, помимо смены адреса, появятся другие контактные данные. А вот замена износившегося оборудования на заводе не повлечёт за собой изменений в модели, комплектации и даже производительных свойствах.

Таким образом, к личным вещам недвижимость также относится, но выделяется в отдельную категорию владения.

О самолетах и кораблях

Возникает вопрос, почему самолёты и корабли относят к недвижимому имуществу, раз они свободно передвигаются в пространстве. В данном случае учитывается тот факт, что во время эксплуатации, данные транспортные средства служат местом проживания для экипажа. Например, моряки уходят в рейс на несколько месяцев, в течение которых корабль является их домом.

СПРАВКА!


Бесплатная юридическая консультация:

Квартира это товар или нет

Помимо отсутствия необходимости уплаты налога, разница между двумя видами имущества заключается в особенностях проведения юридических операций. Например, к сделкам с недвижимостью следует подходить крайне осторожно, учитывая множество нюансов: необходимость регистрации перехода права собственности, количество нюансов, связанных с оформлением бумаг и т.д.

А предметы движимого имущества можно купить или продать без большой бумажной волокиты. Например, продав авто, необязательно производить перерегистрацию права собственности. Новый владелец может ездить по генеральной доверенности, и это не будет являться нарушением закона. Но для бывшего хозяина это влечёт определённые неудобства, например, штрафы, которые будут приходить на его имя. Но тем не менее, переоформление транспортного средства производится по желанию сторон и не является обязательным условием сделки.

О связи с землей

Если возникает вопрос, относится ли земельный участок к недвижимому имуществу, исходя из вышесказанного, ответ на него положительный. Он обладает всеми характеристиками данного вида собственности: является уникальным, не может перемещаться, подлежит обязательной государственной регистрации и т.д.

Прочная связь с землёй является обязательным условием определения недвижимого имущества. Но для различных категорий данного вида собственности действуют отдельные критерии значимости этого критерия.

Когда речь идёт о зданиях и сооружениях, привязанность объекта к земле является обязательным условием. Например, торговый павильон, установленный без капитального фундамента, не будет признан недвижимостью, даже при проведении воды и электричества. Объясняется это тем, что он может быть впоследствии перемещён без особого экономического урона.


Бесплатная юридическая консультация:

Что касается сложных объектов недвижимости (цехов, фабрик и т.д.), их связь с землёй условна. Само сооружение не может быть перенесено, но отдельные элементы могут быть без труда перемещены.

А когда речь идёт о различных видов судов (воздушных, речных и морских), вопрос привязанности к земле не имеет никакого значения. Объясняется это возможностью свободного перемещения в пространстве.

Таким образом, ответ на вопрос, является ли земля обязательным критерием определения вида имущества, имеет некоторые нюансы.

Посмотрите полезное видео об определении вида собственности:

2.4.1 Ситуация — «Квартира — это товар или …”


Бесплатная юридическая консультация:

Рассказывает счастливая обладательница новой квартиры: «Ко­да я вошла в первый раз в купленную мною квартиру, раздался грохот — это из-за сквозняка сразу во всех комнатах рухнули на пол как» наклеенные обои. Стены под ними «украшали» трещины, набитые тряпками, пластиковой одноразовой посудой — привет от строителей. А между оконными блоками и стенами можно было просунуть руку на улицу. Ремонт продолжался два месяца и стоил бешенных денег».

Сорокин Б., юрисконсульт юридического отдела Комитета муниципального жилья г. Москвы:

— Комитет продает через уполномоченные фирмы квартиры в домах-новостройках.

Квартира по долевому участию — это товар?

Договор о передаче в собственность квартиры, Достроенной на долевых началах, инвестор заключает с КМЖ. К качеству строительных и отделочных работ комитет никакого отношения не имеет, ни по закону, ни по условиям договора ответственности за них не несет.

И тем не менее возмущенные строительным браком новоселы вращаются в суд с исками именно к КМЖ. И ссылаются на соот­ветствующую статью Закона «О защите прав потребителей».


Бесплатная юридическая консультация:

Этот прекрасный Закон четко расписывает всю процедуру действий покупателя, если приобретенный товар не отвечает потребительским качествам. Но этот Закон не содержит даже упоминания о жилище_и перенесение действий его статей в жилищную сферу, Скорее всего, дело рук адвокатов.

А дальше вступают в силу требования устранить недоделки, как диктует Закон, не позднее чем в 20 дней. Иначе следуют штрафные санкции — пени, неустойка… Но ведь квартира — не сапоги, ее не вмонтируешь в присутствии заказчика.

Установленный Законом срок не реален для строителей, а преду­смотренные им штрафные санкции (3% неустойки от стоимости товара за каждый просроченный день) способны разорить любую инвестиционно-строительную фирму.

Считаю, что на собственников жилья положения Закона «О за­щите прав потребителей» не могут распространяться. В отличие от товаров для бытовых нужд, квартира и любое другое жилое поме­щение являются недвижимостью. Все сделки с недвижимым иму­ществом, права собственности на него и его использование регули­руются специальным законодательством: Жилищным кодексом, Законом «Об основах федеральной жилищной политики», статьями ГКРФ.

Кроме того, пленум Верховного суда РФ (постановление №2 от 1997 года) разъяснил, что Закон «О защите прав потребителей» ре­гулирует отношения сторон только в розничной торговле.


Бесплатная юридическая консультация:

Купля-продажа жилья к таковой не относится.

Вопросы

1. Является ли основанием считать жилье не товаром то, что оно не упоминается в Законе «О защите прав потребителей» в качестве одного из видов товара? (Примечание: В Законе вообще не перечисляются конкретные виды товаров).

2. В преамбуле Закона «О защите прав потребителей» говорит­ся, что потребитель -это гражданин, человек, который приобретает или намеревается приобрести товар или услугу для личных быто­вых нужд.

Для чего покупается квартира? Какую нужду и потребность по­требителя удовлетворяет жилье?


Бесплатная юридическая консультация:

3. В комментарии юриста отмечается, что покупатель квартиры по поводу устранения недоделок обратилась не по адресу, что КМЖ является лишь продавцом.

Как Вы считаете, по адресу ли обратился покупатель с жалобой на недостатки? Кто несет ответственность за недоделки: строитель­ная организация (производитель) или продавец квартиры?

4. Можно ли в данной ситуации говорить о том, что покупателю не была предоставлена правдивая информация о квартире и нару­шены требования качества, предъявляемые к товару?

Дата публикования:0; Прочитано: 272 | Нарушение авторского права страницы

Особенности недвижимости как товара

2.4.1 Ситуация — «Квартира — это товар или …”


Бесплатная юридическая консультация:

Рассказывает счастливая обладательница новой квартиры: «Ко­да я вошла в первый раз в купленную мною квартиру, раздался грохот — это из-за сквозняка сразу во всех комнатах рухнули на пол как» наклеенные обои. Стены под ними «украшали» трещины, набитые тряпками, пластиковой одноразовой посудой — привет от строителей. А между оконными блоками и стенами можно было просунуть руку на улицу. Ремонт продолжался два месяца и стоил бешенных денег».

Сорокин Б., юрисконсульт юридического отдела Комитета муниципального жилья г. Москвы:

— Комитет продает через уполномоченные фирмы квартиры в домах-новостройках. Договор о передаче в собственность квартиры, Достроенной на долевых началах, инвестор заключает с КМЖ. К качеству строительных и отделочных работ комитет никакого отношения не имеет, ни по закону, ни по условиям договора ответственности за них не несет.

И тем не менее возмущенные строительным браком новоселы вращаются в суд с исками именно к КМЖ. И ссылаются на соот­ветствующую статью Закона «О защите прав потребителей».

Этот прекрасный Закон четко расписывает всю процедуру действий покупателя, если приобретенный товар не отвечает потребительским качествам. Но этот Закон не содержит даже упоминания о жилище_и перенесение действий его статей в жилищную сферу, Скорее всего, дело рук адвокатов.


Бесплатная юридическая консультация:

А дальше вступают в силу требования устранить недоделки, как диктует Закон, не позднее чем в 20 дней. Иначе следуют штрафные санкции — пени, неустойка… Но ведь квартира — не сапоги, ее не вмонтируешь в присутствии заказчика.

Установленный Законом срок не реален для строителей, а преду­смотренные им штрафные санкции (3% неустойки от стоимости товара за каждый просроченный день) способны разорить любую инвестиционно-строительную фирму.

Считаю, что на собственников жилья положения Закона «О за­щите прав потребителей» не могут распространяться. В отличие от товаров для бытовых нужд, квартира и любое другое жилое поме­щение являются недвижимостью. Все сделки с недвижимым иму­ществом, права собственности на него и его использование регули­руются специальным законодательством: Жилищным кодексом, Законом «Об основах федеральной жилищной политики», статьями ГКРФ.

Кроме того, пленум Верховного суда РФ (постановление №2 от 1997 года) разъяснил, что Закон «О защите прав потребителей» ре­гулирует отношения сторон только в розничной торговле.

Купля-продажа жилья к таковой не относится.


Бесплатная юридическая консультация:

Вопросы

1. Является ли основанием считать жилье не товаром то, что оно не упоминается в Законе «О защите прав потребителей» в качестве одного из видов товара? (Примечание: В Законе вообще не перечисляются конкретные виды товаров).

2. В преамбуле Закона «О защите прав потребителей» говорит­ся, что потребитель -это гражданин, человек, который приобретает или намеревается приобрести товар или услугу для личных быто­вых нужд.

Для чего покупается квартира? Какую нужду и потребность по­требителя удовлетворяет жилье?

3. В комментарии юриста отмечается, что покупатель квартиры по поводу устранения недоделок обратилась не по адресу, что КМЖ является лишь продавцом.


Бесплатная юридическая консультация:

Как Вы считаете, по адресу ли обратился покупатель с жалобой на недостатки? Кто несет ответственность за недоделки: строитель­ная организация (производитель) или продавец квартиры?

4. Можно ли в данной ситуации говорить о том, что покупателю не была предоставлена правдивая информация о квартире и нару­шены требования качества, предъявляемые к товару?

Дата публикования:0; Прочитано: 273 | Нарушение авторского права страницы

Источник: http://gragdanskii-advokat.ru/javljaetsja-li-nedvizhimost-tovarom/

Недвижимость как товар

Недвижимость как товар всегда существует в двух видах (двойственный характер недвижимости как товара):


Бесплатная юридическая консультация:

1) товар-объект — Недвижимость как объект можно приобрести в собственность

2) товар-услуга — Недвижимость в качестве услуги можно арендовать или снимать.

Двойственность недвижимости как товара характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости.

Офисные помещения не обязательно нужно приобретать в собственность. Большинство фирм офисы арендуют. Только крупные компании могут приобретать недвижимость в собственность, но большую часть своей недвижимости они сдают в аренду.

Недвижимость сама по себе компании не нужна. Недвижимость – необходимый фактор производства, который обязательно требуется использовать, но не обязательно приобретать в собственность.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане получили право оформить в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммерческого оборота, то есть товаром.

Но обязательным признаком любого товара-объекта является возможность его выделения в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают: все конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия) являются составными частями дома в целом и к конкретному помещению отнесены быть не могут. Таким образом, жилое помещение, являясь объектом собственности и, следовательно, потенциальным товаром, практически не имеет материального воплощения. Приватизируя квартиру, гражданин получает не собственность в ее натуральном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования недвижимости в качестве экономического актива и источника дохода.

Если же объектом недвижимости является отдельно стоящее здание, то объект недвижимости и право собственности на него представляют неразрывное единство. В этом случае реализуется главное право собственника – распоряжение объектом собственности в полном объеме. Никто не может запретить собственнику перепланировку здания и т.д. Только такой вариант собственности является полноценным.

Таким образом, недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях:

1. Недвижимость – объект (при возможности выделения в натуре), включая право собственности.

2. Право собственности на объект недвижимости. Право собственности включает: право владения, пользования и распоряжения.

3. Услуги (возможность использования объекта недвижимости для определенных целей).

Специфические особенности недвижимости:

1. Преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо.

2. Инвестиционный характер. Недвижимость – долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости происходят главным образом под действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально другой характер удовлетворения потребности. Если продукты питания удовлетворяют потребности регулярно, то потребность в жилье может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилья в собственность.

3. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке.

4. Высокая капиталоемкость. При прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости.

Помимо затрат, связанных с созданием недвижимости, большое значение имеют трансакционные издержки – связаны с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, являются: уникальность объекта недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ними, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

5. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание, но и «недострой».

Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Предметы длительного пользования могут являться товаром с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (исчезновение полезности). Только недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незавершенка), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Период товарности для недвижимости является максимальным.

Товары текущего спроса

Срок товарности = сроку полезности (годности) = минимальный срок товарности

Момент готовности Конец физической жизни

Срок товарности = сроку полезности

Начало строительства Момент готовности Конец физической жизни

Срок товарности = максимальный срок товарности (больше срока полезности)

Для земли срок товарности бесконечен

(физическая жизнь земельного участка бесконечна)

6. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости-объекта и недвижимости-товара. В одном физическом объекте недвижимости может содержаться множество товаров различной модификации. Пример – многоэтажный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже. Товары в этом случае: все приватизированные квартиры (права собственности на них), услуги проживания на правах аренды, услуги проживания на правах найма, права собственности на встроенное нежилое помещение.

7. Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления можно приобретать на общих основаниях без ограничений. Но для недвижимости иначе. На коммерческий оборот некоторых видов недвижимого имущества может быть наложен законодательный запрет, или ограничения.

8. Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Ликвидность – степень обратимости товара в деньги. Ликвидность выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации товара (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях, для недвижимости это время – экспозиция — будет больше. Факторы ликвидности недвижимости:

194.48.155.245 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5)очень нужно

Источник: http://studopedia.ru/15_123369_nedvizhimost-kak-tovar.html

Недвижимое имущество как товар

Полезность. Это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать в обычных условиях. 3.

Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период. 4.

Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку недвижимость ? товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше. 5.

Неповторимость. Если другие товары в большей или меньшей степени стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимости она будет различаться местоположением по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. 6.

Многообразие комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни компоненты недвижимости могут находиться в полной собственности, другие в аренде, третьи во временном пользовании, четвертые в залоге, пятые в государственной собственности. По оценкам специалистов возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество. 7.

Управляемость. В отличии от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления. 8.

Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и НТП. 9.

Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок, называются транзакционными издержками2.

Источник: http://uchebnik.online/knigi-nedvijimost/nedvijimoe-imuschestvo-kak-37362.html

Квартира — товар или имущественное право

Является ли квартира товаром, и подпадает ли сделка по её продаже под действие 40 статьи НК. Или это имущественное право и налоговики вправе проверить цену?

Ответы юристов (11)

Здравствуйте, Илья Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы — при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем три года, из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

Есть вопрос к юристу?

Согласно «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014)

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Товаром же в свою очередь признается — объект гражданских прав, предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот»

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 28.06.2014)

Соответственно в данном случае квартира будет являться товаром, и подпадает под действие ст. 40 НК РФ.

С уважением А.Э.С.

Илья добрый день.

Квартира — это недвижимое имущество, которое не подходит под определение товар. Цену на продаваемое недвижимое имущество устанавливает собственник. Нет обязательства продавать квартиру именно по рыночной цене, иначе не было бы повальных сделок продаж квартир за 1 млн. Если налоговики заподозрят уход от уплаты налога и занижение стоимости, то они должны будут доказать это в судебном порядке.

Налоговики не вправе проверить цену, исходя из следующего:

Применение ст. 40 НК РФ.

Налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам и вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен.

Как следует из статьи 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки, и предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен (пункт 1). Однако налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам и вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен (пункты 2 и 3). При этом при определении рыночной цены товара учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара сделках с идентичными товарами в сопоставимых условиях; в частности, учитываются такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены (пункт 9).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Таким образом, предусмотренные законом правила формирования цены сделки для отдельных видов товаров также могут оказывать влияние на цену таких товаров.

Приведенные законоположения, будучи направленными на обеспечение уплаты законно установленных налогов и сборов в полном объеме, а также на пресечение случаев уклонения от уплаты налогов и сборов, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Данный вывод содержится в определении Конституционного Суда РФ от 28.05.2013 N 830-О и в постановлении Президиума ВАС РФ от 10 июля 2012 года N 17713/11.

Квартира не подходит под определение — товар.

Това́р — любая вещь, которая участвует в свободном обмене на другие вещи[1], продукт труда, способный удовлетворить человеческую потребность и специально произведённый для обмена. Предметы, произведённые для личного потребления, в экономическом смысле товарами не являются.

Юридические определения

  • Согласно ГОСТ Р3, товар — объект гражданских прав (работа, услуга), предназначенный для продажи, обмена или любого другого введения в оборот.
  • В Таможенном праве РФ товары — перемещаемые через государственную или таможенную границу предметы, являющиеся объектами внешнеторговой купли-продажи или мены (бартера).
  • Согласно Таможенному кодексу Таможенного союза, товар — любое движимое имущество, перемещаемое через таможенную границу, в том числе носители информации, валюта государств-членов таможенного союза, ценные бумаги и (или) валютные ценности, дорожные чеки, электрическая и иные виды энергии, а также иные перемещаемые вещи, приравненные к недвижимому имуществу.

ru.wikipedia.org/wiki/%D2%EE%E2%E0%F0

[Налоговый кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 40]

6. Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.

9. При определениирыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество(объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

Как это все можно отнести к продаже квартиры?

Анна Вы не правы.

Продавая квартиры, применяющий УСН индивидуальный предприниматель должен помнить, что учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, должен осуществляться им отдельно от доходов, полученных вне такой деятельности.

И если он имеет в собственности имущество, отвечающее критериям товара, и осуществляет его реализацию, то полученные доходы для него будут доходами от реализации, учитываемыми при исчислении налоговой базы по УСН, даже если этот товар – квартира

(Письмо Минфина от 7 октября 2009 г. N01/729).

Квартира — это недвижимое имущество.

Статья 130 ГК РФ Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, действие статьи 40 НК РФ на недвижимое имущество не распространяется.

Собственник недвижимости может самостоятельно установить любую цену, при этом она может не соответствовать рыночной цене. Вы можете продать недвижимость рыночная стоимость которой, к примеру, по цене рублей. Это Ваше право. Цену которую Вы установите при продаже недвижимости налоговая проверять не будет.

С уважением, Ярослав Цветков.

Из Вашего вопроса вытекает две ситуации:

1. Вы продаёте квартиру как физическое лицо, и это не является предпринимательской деятельностью — тогда это не товар, Вы уплачиваете НДФЛ, смотрите ответы коллег по этому вопросу.

Ст. 40 НК не применяется, однако когда сделка по продаже недвижимости совершена между гражданами либо между физическим лицом и организацией, которые признаются взаимозависимыми, налоговики могут проверить соответствие примененной по сделке цене рыночным ценам и, если выяснится, что цена в договоре занижена, дополнительно начислить НДФЛ.

2. Вы предприниматель — тогда квартира может расцениваться как товар, ст. 40 НК применима, смотрите соответствующие ответы коллег.

Положения ГК РФ не обязывают граждан продавать недвижимость только по рыночным ценам или подтверждать документально стоимость объекта сделки. Поэтому в декларации о доходах гражданин должен указать стоимость квартиры, согласованную с покупателем в договоре продажи.

Исходя из ст. 40 и 105.3 НК РФцена, указанная в договоре продажи недвижимости, признается для целей налогообложения рыночной. И соответственно не проверяется налоговиками.

Вместе с тем, если сделка по продаже недвижимости совершена между гражданами либо между физическим лицом и организацией, которые признаются взаимозависимыми, налоговики могут проверить соответствие примененной по сделке цене рыночным ценам и, если выяснится, что цена в договоре занижена, дополнительно начислить НДФЛ.

Понятие взаимозависимых лиц дано в ст 20 нк рф

1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Т.о. если сделка по продаже квартиры не совершена между взаимно зависимыми лицами, то налоговые органы цену квартиры и её соответствие требованиям со 40 нк РФ проверять не будут.

Здравствуйте, согласен с коллегами.

Если Вы боитесь доначисления налогов, Вы можете провести оценку рыночной стоимости квартиры. Как правила оценщики работают с заказчиками и с ними всегда можно договорится какую цену указать в оценке. Это для подстраховки.

Если налоговики будут пытаться начислить налоги их решение Вы сможете обжаловать в суде, представив данный отчет оценщика.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question/571801/

Что продает риэлтор?

Прежде всего, начинающему риэлтору необходимо узнать и понять, ЧТО именно он собирается продавать? Товаром на рынке недвижимости является Объект недвижимости. Так что же это такое? Первичный и самый главный ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ ст.130

А также в статье 130 говорится и о том, что к недвижимости относятся морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Таким образом любой объект недвижимости должен быть привязан к земле или определен законом, то есть прошедший процедуру государственного учета и регистрации прав.

Товар на рынке недвижимости.

Любой объект недвижимости может являться в качестве товара, продаваться, покупаться, сдаваться в аренду, обмениваться. Главным условием любой сделки является право собственности, зарегистрированное государством надлежащим образом на данный объект недвижимости.

О ценообразовании на объекты недвижимости статья Рынок недвижимости. Ценообразование. Общий обзор.

У вас может возникнуть вопрос как связана квартира ( комната ) с земельным участком ? Очень даже связана.

Во-первых, многоквартирный дом тоже стоит на земле и, если право собственности не оформлено, земельный участок не закреплен за этим домом, то и квартиру в регистрационной палате не зарегистрируют за новым владельцем. Поэтому при заключении Договора о долевом участии в строительстве нового многоквартирного дома, необходимо, в первую очередь поинтересоваться о статусе земельного участка, на котором строится дом.

Во-вторых, местоположение, очень важная характеристика для любого объекта недвижимости. Находится объект на окраине населенного пункта или в центре, в чистом поле или у парка, у водоема или вдали от него. Все эти моменты влияют на спрос и цену товара.

Хороший риэлтор – это тот, который по пути к объекту недвижимости расскажет Покупателю исторические моменты, связанные с данной местностью: «Почему район называется Бернгардовка? Потому, что в 19 веке здесь была мыза швейцарца Иоганна Бернгарда, по ходатайству которого место назвали Бернгардовкой, а на месте усадьбы сохранился уникальный парк Софиевка…».

Компетентный риэлтор- это тот, который знает окружение продаваемого объекта недвижимости ( транспорт, стройка, дороги, инфраструктура), следит за изменениями в данном районе, как в лучшую так ив плохую сторону ( Информация влияет на стоимость объекта )

Профессиональный агент по недвижимости — это тот, который сам лично посетил местность, прошел вокруг своими ногами, посмотрел своими глазами, поговорил с соседями. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Например, агент показывал участок с дороги, не видя, что через несколько метров за участком начинается крутой спуск, клиент доверился и купил участок, не проверяя ландшафт. Дефект обнаружился при подписании акта приема – передачи объекта. Суд тянется уже не один год.

РЕЗЮМЕ:

  • Объектом недвижимости является земельный участок и строения на нем
  • Товаром объект недвижимости может стать только при условии его государственной регистрации прав и государственного учета
  • На стоимость объекта недвижимости прямое влияние оказывают местоположение объекта, его окружение и технические характеристики строений

Профессионализм риэлтора напрямую связан с его осведомленностью о продаваемом объекте недвижимости.

Источник: http://realtscool.com/ekonomicheskie_osnovy/27-chto-prodaet-riyeltor.html

Является ли недвижимость товаром

Недвижимое имущество как товар — это:

объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.)’ удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;

услуга возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.) (схемы 1.10, 1.11).

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Схема 1.10. Общее понятие недвижимости как товара

Схема 1.11 Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 1.4 и схема 1.12).

Таблица 1.4 Специфические свойства земли как товара

Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое, в том числе средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса

2. Форма функционирования в сфере предпринимательства

Натурально-вещественная и стоимостная

Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей

4. Степень подвижности

Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения

5. Длительность хозяйственного кругооборота

Бесконечное использование в общем и частном

6. Состояние потребительской формы в процессе использования

Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования

7. Износ в процессе использования

Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании

8. Изменение стоимости во времени

Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, инфляции и прочих факторов

Постоянно, не воспроизводится в натуре

Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.

Не может быть заменена никаким другим ресурсом

12. Оборото способность на рынке

Отдельные виды земель ограничены пли исключены из хозяйственного оборота

13. Возможность сервитута

Право ограниченного пользования чужим земельным участком

14. Формирование потребительной стоимости

Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала

15. Особый способ распоряжения землей

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цепа продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера се предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц].

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОЛЕЦ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц]т что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОЛЕ^,.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включая и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня — психологическими и социальными. Ведь земля — одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец уже не может жить без своего доброго дела — не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается (рис. 1).

Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы долет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости — это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику — территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие — нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет фактора «предпочтения» цена 1 м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.

Схема 1.12. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (схема 1.13; здесьнумерация денежных потоков).

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов — уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Схема 1.13 Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам

Недвижимость отличается большим многообразием комбинации нрав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости — это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино — Текстильщики достигает в среднем четырех-пяти месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье — двух-трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже на пред инвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

обоснование прогнозируемой цепы и эксплуатационных расходов;

анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав па него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.

Источник: http://studbooks.net/774720/ekonomika/nedvizhimost_tovar